ユメオ夫婦の建てる家は長期優良住宅の認定を受けることにしました。
長期優良住宅って何となく響きは素敵ですよね。笑
もちろん響きで決めたわけではありません！ユメオ夫婦にとってメリットがありそうだったので、長期優良住宅の認定を受けることにしましたので、今回は長期優良住宅に関してと、認定を受けることにした理由をご紹介したいと思います。
長期優良住宅とは
長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅のことです。長期優良住宅の建築および維持保全の計画を作成して所管行政庁に申請することで、基準に適合する場合には認定を受けることができます。
新築についての認定制度は平成21年6月4日より、既存の住宅を増築・改築する場合の認定制度は平成28年4月1日より開始しています。
以上国土交通省ホームページより引用です。
簡単に言うと、長持ちする安心なおうちです！という認定を受けることです。
劣化しやすい内装や外壁などは途中でリフォームをすることが前提ですが、家の構造躯体の耐久性が100年以上あり、100年は住める家だという認定です。
具体的には以下の7項目の条件をクリアする必要があります。
令和2年度国土交通省住宅局資料より引用
国としては、人工・世帯減少社会が到来し、環境問題や資源・エネルギー問題の深刻化も懸念されていく中で、住宅が資産として次の世代に継承されていく新たな流れを創出するため、耐震性・断熱性・耐久性等に優れ、適切な維持保全が確保される長期優良住宅の普及を促進したい狙いがあるそうです。
※平成30年度の新築着工住宅全体に占める長期優良住宅の割合は11.5%だったそうです。※平成30年度の新築着工住宅全体に占める長期優良住宅の割合は11.5%だったそうです。
※国の目標は令和7年度には新築住宅の20%が長期優良住宅としたいらしいです。
この長期優良住宅にすることで、いくつかの受けられるメリットがあります。
長期優良住宅にするメリット
①住宅ローン控除
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）というのは、ローンを組む人にとっては当然ある程度知っていると思いますが、住宅ローンを借り入れした場合に条件を満たした際に控除を受けられる制度のことです。
・新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
・この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
・新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
これらの条件を満たした場合に、住宅ローン控除を受けることができます。
そして長期優良住宅の場合は、住宅ローン控除の控除対象借入限度額の優遇があります。
一般住宅は借入限度額の優遇金額は4000万円ですが、長期優良住宅の場合は5000万円となります。
| 一般住宅 | 長期優良住宅 |
| 借入金年末残高 上限4000万円×1% | 借入金年末残高 上限5000万円×1% |
ユメオ夫婦は5200万円という金額をローンで組みます。ローンについてはまた後日別に記事を書きます。
当初の予定で35年ローンなので毎月の返済額は約14万円となります。年間で約168万円の返済額です。
住宅ローン控除に照らし合わせて計算すると
| 返済1年目 | 5200万年-168万円＝ | 5032万円＝50万円満額控除 |
| 2年目 | 5032万円-168万円＝ | 4864万円＝48.6万円 |
| 3年目 | 4864万円-168万円＝ | 4696万円＝46.9万円 |
| 4年目 | 4696万円-168万円＝ | 4528万円＝45.2万円 |
| 5年目 | 4528万円-168万円＝ | 4360万円＝43.6万円 |
| 6年目 | 4360万円-168万円＝ | 4192万円＝41.9万円 |
| 7年目 | 4192万円-168万円＝ | 4024万円＝40.2万円 長期優良住宅のメリットギリギリ |
| 8年目 | 4024万円-168万円＝ | 3856万円＝38.5万円 |
実際にはこんなに綺麗な計算通りの数字にはならないと思いますが、7年目の借入金年末残高40.2万円となった時点が、長期優良住宅と一般住宅との金額の境となりますので、その差額を計算します。
わが家が長期優良住宅ではなかった場合、毎年の控除上限額は4000万円×1%=40万円なので、1年目から7年目までの控除額を足して毎年40万円を引いた計算をします。
そうすると316.4万円-280万円＝36.4万円でした。
ざっくりとしたシミュレーションですが、5200万円の借り入れをするわが家にとっては、長期優良住宅にすることで住宅ローン控除の面で約36万円の得となることがわかりました。
②不動産取得税
不動産取得税というのは、土地や家を買ったり、建築して不動産を取得した時にかかる税金のことです。課税標準から一定の控除額を引いた後に3%の税率をかけて算出されます。一般住宅の場合は1200万円の控除ですが、長期優良住宅の場合1300万円の控除を受けられるため、税金が減額されます。
| 一般住宅 | 長期優良住宅 |
| 1200万円控除 | 1300万円控除 一般住宅と比較すると100万円×3%≒約3万円税額が少ない計算になります |
この部分に関してはあまり長期優良住宅の優位性は無さそうに思えますね。
③登録免許税
家を新築した場合、所有権保存登記というのを法務局に行います。一般住宅の場合は不動産価格に対して0.15%の税金がかかりますが、長期優良住宅の場合は0.1%に優遇されます。わかりずらいので、ざっくりと計算してみます。
| 一般住宅 | 長期優良住宅 |
| 課税標準=不動産の固定資産評価額＝新築の場合は登記官が認定した価額が2000万円だとすると 2000万円×0.15%=3万円 | 2000万円×0.1%=2万円 |
これもあまり優位性を感じませんねぇ。
④固定資産税
床面積が50㎡以上、280㎡以下の場合に、一般戸建て住宅の場合は3年間、一般のマンションの場合は5年間1/2減額される措置があります。長期優良住宅の場合は一戸建てで5年間、マンションの場合は7年間1/2減額になる優遇を受けることができます。
| 一般住宅 | 長期優良住宅 |
| 一戸建て：3年間 1/2減額 マンション：5年間 1/2減額 | 一戸建て：5年間 1/2減額 マンション：7年間 1/2減額 |
これは一戸あたり120㎡相当分までが限度という決まりがあり、我が家の場合は約150㎡の建坪になるのでちょっと正確な計算ができません。。。
要は家に掛かる固定資産税120㎡相当分までが2年間1/2の金額になる期間が延長されるということなので、これはそれなりの減税になりそうですね。
120㎡相当分の家に掛かる固定資産税が12万円/年だった場合、2年間で12万円の減税になります。
トータルいくらくらい税制の優遇がありそう？
ざっくりとした計算ではありますが、我が家の場合は長期優良住宅にすることで約50万円くらいの税制の優遇は受けられそうな印象ですね。これはかなりの金額のローンを組むことでメリットになりましたが、少ない金額のローンを組む方のメリットはこれ以上に低くなる可能性もあります。
思ったほどの金額的なメリットにはつながらないかもしれませんが、認定を受けているや定期的なメンテナンスを要することからも家に対する安心感が得られるので、トータル的には良いのかなと思います。
長期優良住宅にするデメリットはあるのか
少なからずデメリットがあります！
①建築にコストが掛かる
ユメオがお願いしている工務店では標準の仕様で長期優良住宅の認定基準はほぼクリアできていたのですが、水道の配管だけ交換可能にするために変更の必要性がありました。工務店によっては耐震等級などでクリアをするために追加の建築コストが掛かる場合があります。
また、長期優良住宅の申請に対して認定のための手数料や作業量としてお金を取られてしまいます。ユメオの工務店の場合は15万円の金額が申請費用として掛かりました。工務店によってはもっとお安くしてくれる可能性もあります。
結構面倒くさい計算などを行わなければいけないらしいのですね・・。
また、申請のための時間が掛かることも考慮する必要があるようです。
②定期的な点検をする必要がある
これは国の決まりですが、長期優良住宅に関しては住宅の保全として定期点検を行う必要があります。5年ごとに自治体から定期点検のお知らせが届くようです。
確かに住宅点検を行うことで余計な金額も掛かってしまいますが、安心して長期的に生活するためには必要な点検だと思いますので、逆に安心を買っているともいえますね。
もし住宅の保全状況について行政機関から報告を求められた際に虚偽の報告をすると30万円以下の罰金を取られたり、認定の取り消し、そして補助金の返還を求められることもあるようなので、定期点検は必須と考えた方が良いようです。
長期優良住宅について思うこと
わが家の場合は長期優良住宅の認定を受けることで約50万円程度の税金の控除-約15万円の申請費用・建築追加コスト=約35万円程度の金額的なメリットがあることが見積もれました。
これは5000万円超の金額の住宅ローンを組んだ方の場合なので、こう見ると金額的なメリットってあまりないのかもしれませんね。
長期優良住宅に関しては工務店によっては見解は異なるかもしれません。
私たちの工務店でも、仕様としては水道の配管以外は長期優良住宅の認定をクリアできる住宅を建てているとのことでしたので、必ずしも認定がなくても国が定める以上の住宅を建ててもらうことができます。申請に費用も掛かるので、工務店としてはお客さんに積極的に長期優良住宅の認定の取得は勧めていないとのことでした。
ユメオも正直5000万円を超えるようなローンを組まなければ長期優良住宅の認定は取得しないと思います。
長期優良住宅というのは家に対するお墨付きのようなものだと思います。金額的なことや安全に関するお墨付きをとるか・・・、よく相談して検討されることをお勧めいたします。
この記事が参考になれば幸いです。
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